Garantire pressione e continuità all’acqua potabile è fondamentale, soprattutto nei palazzi più alti o dove la rete idrica pubblica non è sufficiente. Per questo molti edifici sono dotati di un’autoclave, oltre a serbatoio, pompe e sistemi di controllo, che permettono a tutti i condòmini di avere un servizio idrico regolare.
Ma chi paga per installazione, mantenimento o riparazioni? E vale sempre la regola dei millesimi? Cerchiamo di caire di più.
L’autoclave è un impianto comune
Quando serve l'intero stabile, l’autoclave rientra nella categoria delle parti comuni dell’edificio (articolo 1117 del Codice civile). È un’infrastruttura che garantisce un servizio essenziale a tutti, indipendentemente dal piano in cui si abita. Per questo motivo la ripartizione delle spese segue il criterio generale previsto dal Codice civile: i costi si dividono secondo i millesimi di proprietà (articolo 1123).
Un orientamento confermato anche dalla giurisprudenza: in varie sentenze la Cassazione ha ricordato che l’impianto idrico centralizzato, compresa l’autoclave, va considerato una parte comune e le relative spese vanno suddivise tra tutti i condòmini in proporzione al valore dell’unità immobiliare.
Quando non si paga in base ai millesimi
Esistono però delle eccezioni precise.
1) Se l’autoclave serve solo alcuni condòmini: capita nei palazzi più complessi o con più corpi scala, dove l’autoclave può essere collegata solo ad alcune unità o ai piani più alti. In questo caso si applica sempre l’articolo 1123 (comma 2), secondo cui pagano solo coloro che traggono utilità effettiva dall’impianto. La stessa Cassazione ha chiarito che, quando un bene comune non è utilizzabile da tutti, le relative spese gravano “solo sui condomini che ne abbiano tratto vantaggio concreto”.
2) Se esistono più autoclavi indipendenti: nei condomini dotati di impianti distinti per ciascuna scala, ogni gruppo paga solo per il proprio. Quindi per installazione, manutenzione, consumi elettrici, ogni scala ha un bilancio separato.
Spese elettriche: come ripartirle
Anche i consumi elettrici dell’autoclave rientrano tra le spese condominiali. In assenza di previsioni diverse nel regolamento valgono i millesimi, esattamente come per la manutenzione. L’unica eccezione, come visto, riguarda gli impianti non utilizzati da tutti: in quel caso la spesa elettrica segue la stessa logica delle altre spese di funzionamento.
Regolamento condominiale e delibere: cosa possono stabilire
Il regolamento contrattuale può prevedere criteri diversi di ripartizione, purché approvati all’unanimità. Una semplice delibera assembleare, invece, non può modificare i millesimi né introdurre criteri peggiorativi per alcuni condomini rispetto alla legge.
Eventuali scelte che alterino il principio dell’uso paritario del bene comune, rischiano infatti di essere considerate nulle.